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 和君产城发展研究中心·产城原创系列

 作者和君集团高级合伙人 和君产城发展研究中心主任 彭锐

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2018年在一片可能成为“灰犀牛”的质疑声中高杠杆高周转已经成为陈词滥调“城市更新”成为中国房地产业最高频最高调的热词政府资本开发商还包括相关的各类服务机构终于?#32456;业?#20102;一个同频共振的方向它拥有美好未来拥有诗和远方

城市更新——不仅有诗和远方还有眼前的苟且

城市更新(UrbanRegeneration)?#19988;?#20010;外?#21019;ʣ?#22312;上世纪五六十年代在西方国家正式提出来

 

西方城市更新兴起的背景有二一是城市传统产业包括工业港口运输业等的衰落二是城市化发展到一定阶段后出现了大城市病这两大?#25214;?#23548;致城市中心人口外移出现产业空心化贫民窟化生活环境恶化等一系列问题为了重振城市?#36139;?#22478;市可?#20013;?#21457;展城市更新提上了历史日程在中国一二线城市的发展也正在或即将进入这一城市发展阶段从这个意义上说城市更新是城市化中下一轮的大机会笔者非常认同

 

?#27426;?#36825;样的机会如何才能更好的把握是传统开发商的菜吗用过去开发新区的手法简单移植到城市更新这个新风口可?#26032;w?/p>

图伦敦东区的金融中心


NO.1

城市更新的行业特质——眼前的苟且


如果我们抛开那些诗和远方的美好畅想沉下心来总结国外的过往经验?#32422;?#28145;圳等国内城市的先行案例会发现城市更新有着与传统开发完全不同的鲜明特点可?#36816;?#26159;完全不同的行业特质


特征一多利益主体博弈

城市更新项目都是基于旧城区已有项目的保护改造和改建这就意味?#29275;?#38500;了投资商开发商和政府被更新项目的业主业主的群体本身可能很复杂和相关利益方如项目空间的各类使用者经营者还包括更新项目周边的社区牵涉的各类利益方他们均是利益相关者这里面不仅包含复杂的土地用途变性规划变更等土地建设问题还涉及到围绕各利益方的各类权利利益的调整问题

 

在国际上往往要由政府或NGO等有公信力的社会组织全程参与通过包括多方沟通会听证会方案征集会方案公投等多种方式来寻找各利益方的平衡点国内由于相关法律法规缺乏社会力量薄弱利益主体复杂的项目几乎都很难推进这使得可运行的城市更新项目大幅减少


特征二 多目标诉求

利益主体多元直?#25317;?#33268;城市更新必须满足不同主体的诉求最终形成了多目标诉求的特征这些常见的诉求包括政府要求产业振兴城市文化的传承发展或称为城市复兴投资人要求投资?#25214;?#21407;来的业主方希望坐地起价狠捞一笔原来的经营方使用方希望?#32422;?#30340;业务能通过更新得到升级或者更好的发展周边的居民则希望通过城市更新改善环境提升本社区的价值


多目标诉求给项目在制定方案时带来了很大的?#35759;x?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;">能不能?#19994;?#28385;足多元目标的项目方案成为城市更新项目能否顺利实施的前提条件


 特征三项目周期长

前两个特征决定了项目在前期耗费的时间通常很长在国外一个城市更新项目在方案论证阶段往往要花几年甚至十年以?#31995;?#26102;间除了要搞定各利益方的各种诉求还要应对在这期间相关政策社会经济变迁和房地产市场变化等因素对项目带来的影响有些项目发力几年政策可行了钉子户没有了结果经济不可行了市场不可行了按照传统房地产高周转的逻辑开发商有这样的耐心和心理准备吗

 图历时17年的六本木之丘

 

特征四 开发成本高

城市更新项目基本位于大都市的都心位置土地整理的成本必然很高漫长的开发周期增加了项目的资金成本此外为了满足多元利益诉求项目开发中必然还要在公共设施城市环境及历史文化保护等方面投入不菲成本这些?#32426;?#39640;了项目的综合成本


特征五多资金来源

城市更新往往并非纯市场化项目不能简单按照开发利润最大化的原则操作开发内容中往往包含社会公益属性好的开发能够极大改善周边环境提升周边的土地价值甚至带动整个城市区域的发展从国外的很多项目看往往都有政府补贴投入此外一些社会公益资金?#19981;?#31215;极参与由于周期很长开发商除了自有资金和一些短期银行资金还必须想办法获取长周期资金这就需要开发主体能够架构复杂的投资结构具备良好的资本运作和资金整合能力甚至由于项目的社会外部性特征决定了开发主体常常是NGO组织而不是开发商开发商更多只能扮演专业操盘角色

 

特征六多重功能和产业聚集

城市更新的项目成本?#28909;?#24456;高要想获利除了在资金来源上尽可能吸纳政府补贴及?#26434;?#21033;要求很低的社会公益基金外最重要的?#19988;?#25552;升新项目的价值除了单纯的功能升级如工厂转为办公住宅转为公寓等以外随着消费升级和?#38469;?#36827;步未来城市空间将像多重功能叠加转变即在同一空间中叠加更多功能


最典型的就是方所书店它能够承受较高的租金本质它已经不仅仅?#19988;?#20010;书店还增加了交流展?#23613;?#33402;术欣赏文创等多重功能变成了设计师向社会公众表达和传递思想的场所只有这种多功能融合产生的叠加价值才能创造更大的项目价值在这些功能的背后则是产业的整合与聚集多重功能产业聚集看起来很美好但是这对运营者的考验相较传统的地产开发?#35759;?#22686;大了多个数量级

  

图方所青岛店


NO.2

 欲?#30475;?#22120;活先炼金刚钻


上述六大特征表明城市更新这块骨头虽香却不好?#23567;?#27442;?#30475;?#22120;活先炼金刚钻摩拳擦掌的企业和机构先把眼前的苟且搞定了是当务之?#34180;?/span>


第一明确?#32422;?#21442;与城市更新的角色定位

城市更新的复?#26377;?#24847;味?#29275;?#21333;一主体单一能力都是搞不定的这里面至少有这么几个角色缺一不可政府及项目统筹协调者开发建设机构投资人运营商专业服务商资产管理机构这其中多元利益要求政府不可缺位而价值实现主要?#25597;?#21151;能设计产业生态的营造和运营所以运营商和专业服务商也至关重要最后如何聚合资金需要基于项目的资产管理对接资本市场资产管理角色也不可或缺在这里面传统开发商如果不提升?#32422;?#30340;能力单纯做开发建设机构是最容易被替代的对项目发展方向和利益分配也很难有多少话语权


第二审视自身能力与城市更新的要求进行匹配

一个城市更新项目一般需要城市设计产业聚合金融整合资产管理社会公关等多重能力这?#19988;?#20010;标尺每个要进入这一领域的企业?#21152;?#35813;量一量?#32422;?#30340;斤两?#32431;约?#31350;竟哪些能力能够胜任城市更新的要求观差显差再根据?#32422;?#30340;角色定?#28784;?#27714;去有意识有目的补强能力整合?#29486;?#36164;源


第三调整资金结构重构商?#30340;?#24335;

周期长资金多元项目复合程度高?#23478;?#21619;?#29275;?#24555;周转高杠杆的资金模式和商?#30340;?#24335;与城市更新项目是格格不入的如果不调整用一句戏谑语必然会?#32422;和?#22353;把?#32422;?#22475;了


第四精选项目事前算赢

城市更新能否成功受很多因素影响在决策阶段最重要的考虑就是政策博弈成本开发周期和市场预期城市更新项目的政策研究更新成本和开发周期的?#28010;?#27604;一般开发项目要难得多这就要求企业必须准备充足的时间借助专业机构把前期的工作做扎实考虑各种意外和不利情况把帐算明白做到事前算赢

图成?#32423;?#21306;音乐公园


NO.3

 尾声

 

从大规模开发到城市更新如同工业领域标准化的大规模生产到定制化的柔性制造未来的城市化将?#19988;?#20010;更加精细化个性化的城市发展时代任何业务都是时代的业务任何企业都是时代的企业时代变了我们的思维我们的身段也要随之改变


城市更新很美好但诗和远方只留给懂她并愿意为之改变的人

 

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