?#38431;?#20851;注并置顶即可获取更多房地产专业数据资讯研究报告深度干货?#38431;?#20998;享本?#27169;?#36716;载请联系我们

 和君产城发展研究?#34892;?middot;产城原创系列

 作者和君集团资深咨询师 黄辽东

 阅读全文大约需要10分钟?#38431;?#36716;发朋友圈收藏阅读

本篇就操盘实践浅出解析田园综合体商业系统如何设计田园综合体有特色功能组合也有独特消费客群选取消费意愿最明确的目的性消费业态作为消?#30740;?#20026;起点把关联最密切的衍生消费业态跟随其后按照关联度递减关系逐一排序通过“业态匹配?#30830;?#26512;”以及“消?#30740;?#20026;分析”构建起田园综合体消费链

商业经营系统设计之田园综合体商业系统

窗外开?#35745;?#38634;在江?#31995;?#26041;屋里温度比野地里高不了多少但今天写的却是“大热主题”---田园综合体从2017年一号文提出这个概念之后各路神仙的研究成果已是“汗牛充栋”专题讲习班遍地开花

 

热?#20540;?#20013;没人讨论“田园综合体的商业系统”犹如窗外气温一样这个课题被冰封在大冷日子里我们打开这冰封课题正在做田园综合体商业系统设计笔者相信关注本文的读者都是行家因此首先给读者交代设计技术路线

 

A 小镇有业主/游客两个群体分析其消费能力行为特征及消费门类构建两条消费链

B  依据两条消费链建立两个商业服务系统尽量使得这两个系统交叉共享客源

C 运营公司建立公共服务平台为商家们提供公共设施与公共服务

D 为培养业态成活先培育商业系统经营成活使得商铺产生资产价值然后销售


NO.1

项目基本情况

 

这个田园综合体有千亩农田加两百亩房地产距离大城市近百公里基本农田用途不可?#24895;?#21464;必须种植粮食作物在节假日进入本项目地休?#26032;?#28216;人口较多但在工作日及冬季门可罗雀客流量呈现潮水状态旅游资源平庸无奇仅适合作为周末度假目的地

 

NO.2

 目标客群定位

 

无需避讳当下田园综合体以房地产开发为主盈利点?#28909;?#26159;房地产开发就会有买房的业主考虑到地点大多在城?#24615;?#37066;业主们很难兼?#21496;?#23478;与?#20064;?#21482;作为第二居所用以家人节假日短住或者安顿退休的长辈们长住

 

如果只满足业主们生活需求那在小区里开个小超市就够了但土地使用权出让条件往往带有百分之二十以上面积作为商业用?#23613;欢?#35328;之建设100平方米住宅就要会搭配20平方米以上商铺如?#38382;?#24471;这?#21019;?#27604;例商铺经营成活读者会想到敞开门做社会生意我们也是这样考虑?#27169;?#26381;务于观光度假的各类消费者我们称之为“游客群体”

 

业主群体与游客群体构成了田园综合体客源经过采样分析这两个群体的消费内容与能力行为特征却有明显差别我们归纳整理出两条消费链分别对应这两个客群

 

NO.3

 经营业态定位

 

事实上很多消?#30740;?#20026;是随机发生?#27169;?#24182;没有预先计划好的采购目标?#20999;?#28040;费数据曲线饼图柱图在商业系统设计时我也不知道该怎?#20174;֙?#32780;往往一个大大意外可能引起消费例如这座矗立在寒冷海滩上“最?#24405;?#22270;书馆”就颠覆了人们对海滩对图书馆的?#29616;?#29469;不及防的游客们没有预约不能参观但是翻墙也要进去瞧一眼这并非为了读书只是为了证明“我来过”当然也会?#28526;热?#26479;咖?#21462;?/p>

 

?#21482;?#32773;走在宁静古老巷子看见老婆婆手中刚绣好的布老虎给?#32422;?#19968;个小小惊喜无论如何也要买下?#30679;?#22909;让那片刻温馨时光长久留安排度假固然是目的性消费但随之发生的消?#30740;?#20026;却充满偶然性作为设计者我们不应受限于目的性消?#30740;?#27714;而应积极引导消费制造惊喜尽量延长消费链

 

城里人跑去远郊买座房子都说是为了田园风光蓝天?#33258;疲?#28330;水森林我们为业主们提供的“健康生活”服务包括医生下指导的食疗馆图书馆生鲜市场农耕活动艺术学校往高调说我们倡导健康生活方式往乡愁说我们让返璞归真的田园生活梦想成真

 

上述说过商业地产面积占比十之过二单靠服务于业主们的业态当然填不满这么多面积于是我们又设计了满足游客?#20999;?#27714;的“田园生活”业态整个商业供给系统见下方图形健康生活+田园生活=快乐生活 

 

田园生活业态包括诸如户外运动文艺创作者聚落田园美食艺术客栈社团活动设施草地音乐会场地?#21462;?#35753;满血复活的户外运动俱?#26893;?#24773;怀惆怅的客栈?#20064;?#19981;修边幅的艺术家都跑到田园综合体?#30679;?#23547;找他?#20999;?#20013;的秘密花园这样商业面积就可以填满了

 

健康生活业态与田园生活业态是共生业态其中大部分业种是交叉共享客源的消费者从城市来到田园综合体先参加三小时定向越野跑消耗掉两千大卡热量然后大吃大喝补充体能乏了在草地躺椅?#20185;固?#38451;欣赏远处吉他弹奏的欢快曲子洗个热水澡睡到“自然醒”临走去农场采购集?#34892;?#40092;西红柿土鸡蛋还有盆栽鲜花然后疲?#20849;?#22570;地回城这就是我们设计消费链的原则-----把钱花光心满意足

 

NO.4

 经营业态定位


开发商投资田园综合体农业公司投资耕作设施服务商出售商品基地运营商承接业主委托资产管理经营并且为服务商提供公共设施与公共服务?#38393;?#32463;营主体在基地内生成商业生态圈其消费力主要来自于周末度假市场其服务商?#20013;?#28120;汰更替其商品与服务?#20013;?#21019;新位于供求关系C端的消费者群体总能提出新需求促使B端的服务商?#20013;?#21162;力推陈出新并且引导消费市场接受使得商业生态圈动力源源?#27426;ϣ?#29983;生不息

 

NO.5

 从消费链到商业生态链

 

上面讲的十几种业态依据什么原则组合各占面积比例多少安排在哪个位置的商铺如何确定各铺位的租金价格在田园环境下如何?#23395;?#21830;业点一系列经营性问题需要明确回答

 

要完成这堆作业首先要做好“业态匹配?#30830;?#26512;”技术上展开讲解确实有点复杂逻辑上却很简单就是确定哪些是目的性消费哪些是衍生性消费选取消费意愿最明确的目的性消费业种作为消?#30740;?#20026;起点把关联最密切的衍生消费业种安排跟随其后按照关联度递减关系逐一排序通过“业态匹配?#30830;?#26512;”以及“消?#30740;?#20026;分析”构建起田园综合体消费链读者都熟悉的场景是在电影院取?#24811;?#21488;卖爆米花和汽水在火锅店里卖王老吉在绿皮火车站卖方便面至于哪些是目的消费哪些是衍生消费以读者的冰雪聪明就不用我多说了

 

确定业态“主仆排序”之后接着分析客流量在业态系列中的分配比例各业态消费停留时间多少分钟平均客单价消费多少钱需要做复杂多维?#30830;?#26512;这就有点烧脑了打住在多维?#30830;?#26512;之后成果简单明了一张业态分布图一张租金分布图一本招商政策书江湖人称?#35835;?#22270;一书是我们团队的原创宝?#30679;?#35835;懂了自然可以在商业经营界域仗剑天涯

 

我们依据消费链设计商业系统规划师依据商业系统指标设计商铺形态与?#23395;?/p>

 

NO.6

 本篇总结

 

1解构田园综合体功能评估其资源禀?#22330;?/p>

 

2明确两个消费群体一个是业主群体一个是游客群体分析其消?#30740;?#20026;特征构建消费链依据消费链设计服务供应链

 

3协调好四个经营主体利益第一个是业主在房子没卖完之前开发商是最大业主第二个是服务商群体第三个是农业公司第四个是基地运营商四个主体互补依存客源共享风险共担组成商业生态圈基地运营商运作公共服务平台

 

4各得其所开发商和投资业主获取资产性收益主要是租金更重要的是资产增值效益服务商获取销售利润和劳务费农业公司获得种养收益基地运营商获取服务佣金

 

本文笔者呢只想得到读者一个“赞”收笔已是凌晨窗外万籁俱?#29275;?#38634;还在飘吗

 

好东西就是要多分享如果觉得不错

请关注公众号并分享朋友圈哦


官方小助理

获取更多干货答疑及加入官方微信群?#38431;?#28155;加产城发展研究?#34892;?#23448;方助理微信号hjccfz

往期精品研究

  1. 原创报告年末观察系列什么样的商业Mall能够起死回生?#19994;?#39640;质量发展之路

  2. 原创报告年末观察:什么样的地产企业,能够穿越2018,赢得高质量发展阶段的门票?

  3. 原创报告三四线城市开发区的困境与出路

  4. 和君产城快评你?#19994;?ldquo;古”镇没有我向往的生活

  5. 和君产城快评莫干山镇民宿产业缘何快速发展

  6. 和君产城快评城市更新的表与里

招贤纳士

Join Us

优秀如你应有优秀的平台

点击查看岗位要求


解锁更多精彩内幕

  微信号 : 和君产城发展研究?#34892;?/strong>